类工业用地（M2）是我国城市建设用地分类中介于一类（低干扰）与三类（高污染）之间的重要类型，特指对居住和公共环境存在中度干扰、污染或安全隐患的工业活动承载空间。其核心特征体现为：

一分类体现了城市规划在产业进步与环境保护间的平衡逻辑，为城市功能布局提供了科学依据。

行业覆盖范围

类工业用地兼容的产业类型广泛，主要覆盖轻加工与中技术制造业：

. 民生消费品制造业：包括食品加工（如肉类冷藏、饮料灌装）、纺织服装生产（印染环节需污染控制）、家具制造（油漆喷涂工序）等。这些行业依赖劳动力与物流配套，布局需临近城市物流节点。

. 关键材料与设备制造业：例如造纸业（制浆污染需集中处理）、通用机械制造（机床组装产生噪音）、电气器材生产（重金属焊接管控）。此类产业对供应链协同要求高，常形成集群化园区。

要关注的是，部分高技术产业（如生物医药研发中试、精密仪器组装）因污染强度低，也可纳入M2范畴，体现产业融合动向。

空间规划管理

类工业用地的布局需遵循严格的国土空间管控制度：

过密度分区与负面清单制度（如禁止高VOCs排放产业进入大气敏感区），实现产业进步与城市韧性协同。

补偿与更新机制

类工业用地征收或更新涉及复杂补偿机制：

. 土地征收补偿：含土地补偿费、厂房重置成新价（按重建成本结合成新率计算）、停产停业损失（需企业证明纳税及实际经营）。例如因搬迁导致的合同违约赔偿、设备搬迁费用均属法定补偿范围。

. 城市更新路径：老旧厂区改造可转型为创新型产业空间（M0用地），允许保留原建筑结构并增设研发、中试功能，但需满足15%的配套上限且禁止分割销售。深圳等城市还要求“一厂一策”制定改造方案，兼顾工业遗产保护与产业升级。

未来进步动向

新质生产力驱动下，二类工业用地呈现功能复合化与配置市场化动向：

类工业用地作为城市产业空间的重要载体，其范围界定需兼顾行业污染特性与城市安全需求。当前政策通过空间隔离、强度管控推动集约进步，并通过补偿机制与更新政策平衡企业权益与城市转型。未来应进一步细化产业准入的负面清单与碳排放标准，深化工业用地全生活周期管理，同时探索土地要素市场化改革对制造业高质量进步的促进影响，以实现“双碳”目标下经济与环境效益的统一。